COME FACCIO A TRASFORMARE LA DESTINAZIONE D'USO DI UN IMMOBILE?
VUOI TRASFORMARE UN'ABITAZIONE IN UFFICIO OPPURE UNA CASA IN UN BAR, È SEMPRE POSSIBILE E QUAL È LA PROCEDURA DA SEGUIRE?
Accade spesso di voler cambiare la funzione di un immobile, per esempio dopo aver accettato una casa in eredità oppure in seguito ad un cambio lavorativo o per aiutare i figli nello svolgimento della loro professione.
Valutiamo insieme quando è fattibile attuare questo cambio e l'iter necessario.
L’art. 23-ter Testo Unico Edilizia DPR 380/01 definisce le cinque categorie di destinazione di un immobile: a) residenziale, a-bis) turistico-ricettiva, b) produttiva e direzionale, c) commerciale, d) agricola.
Alcuni immobili potrebbero appartenere ad una duplice destinazione, in questi casi la legge assegna loro quella prevalente in termini di superficie utile.
Il cambio della destinazione può essere rilevante oppure non rilevante: se le destinazioni, vecchia e nuova, fanno parte della stessa categoria, risulterà un cambio destinazione “non rilevante”, mentre, se le destinazioni appartengono a categorie diverse, il cambiamento assume la connotazione di “rilevante”, poiché i lavori da intraprendere saranno notevoli.
Queste distinzioni serviranno per comprendere l’iter necessario per procedere ai lavori, che vedremo a breve.
Intanto chiariamo questo punto: è sempre possibile cambiare l’uso di un immobile?
Dipende da alcuni fattori:
-Regolamento del condominio. Se la parte di immobile a cui si vuole cambiare destinazione fa parte di un condominio, bisognerà considerare cosa prevede il suo regolamento. Qualora non sia concesso il cambio di destinazione, tale divieto è applicabile se il regolamento condominiale è stato approvato, a suo tempo, all’unanimità, cioè da tutti i condomini
-Piano Regolatore Generale. Prima di effettuare qualsiasi cambio, si consiglia di recarsi negli uffici comunali e capire a quali vincoli è sottoposto l’immobile in questione e quali interventi si possono realizzare (esempio di immobile sottoposto a limiti: un palazzo storico)
Qual è l’iter burocratico da intraprendere per cambiare destinazione all’immobile?
Se il cambio non comporta alcuna esecuzione di opere, basterà depositare presso lo Sportello Unico per l'edilizia una SCIA, la quale ha efficacia immediata.
Nel caso in cui si debbano prestare delle modifiche e dunque effettuare dei lavori (ad esempio: allacciamento del gas ecc.) è necessario presentare al comune un'istanza per ottenere il Permesso a Costruire.
Tuttavia, il Decreto 133/2014 ha introdotto delle semplificazioni all’iter burocratico in questione: in particolar modo, se si tratta di categorie quali residenziale e turistica, produttiva e servizi, rurali e commerciali, non sono richieste autorizzazioni preventive.
Non solo, ulteriori agevolazioni si sono introdotte anche col D.L. Semplificazioni del 2020, se si tratta di passaggi all'interno della stessa categoria, ad esempio: se stai per fare un cambio di destinazione d’uso da deposito a garage, oppure da magazzino a negozio, ti basterà la CILA, la Comunicazione inizio lavori asseverata, da presentare all'ufficio tecnico del comune in cui si trova il fabbricato.
Infine, all’Agenzia delle Entrate va dato anche il documento che attesta la variazione d’uso catastale, in quanto cambierà il trattamento fiscale ai fini di imposte come l’IMU, Tasi e Tari; mentre al comune devono essere richiesti il certificato di agibilità e il certificato riguardante la classe energetica.
Arrivati a questo punto, sorge un’ultima domanda: quali sono i costi di un cambio di destinazione dell’immobile?
I costi, per questo procedimento, hanno diverse voci: si va dalle spese sorte per i lavori da svolgersi, a quelle per retribuire i professionisti coinvolti, agli oneri di urbanizzazione che variano da Comune a Comune, a quelle di segreteria per gli atti amministrativi necessari.
Il suggerimento è quello di avvalersi di un buon professionista che possa seguire tutte le pratiche ed i lavori da farsi per realizzare il tuo progetto.
